Κόστος ανακαίνισης διαμερίσματος το 2026: Τι κοστίζει πραγματικά ανά τ.μ. στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη

Το ερώτημα που δεν έχει απλή απάντηση

"Πόσο κοστίζει ανά τετραγωνικό;" είναι η πρώτη ερώτηση που ακούμε από κάθε ιδιοκτήτη που σκέφτεται ανακαίνιση. Και είναι ερώτηση εντελώς λογική. Αλλά η απάντηση που θα εκτιμήσετε πραγματικά δεν είναι ένας αριθμός. Είναι μια μέθοδος.

Το κόστος ανακαίνισης ανά τ.μ. εξαρτάται από τόσες μεταβλητές ταυτόχρονα, που κάθε φιγούρα χωρίς πλαίσιο είναι παραπλανητική. Σε αυτό το άρθρο δεν θα βρείτε "πακέτα" ανά τ.μ. Θα βρείτε τη λογική πίσω από τον σχηματισμό του κόστους, εύρη τιμών που αντιστοιχούν σε συγκεκριμένες εργασίες, και τα στοιχεία που τα συνοδεύουν.

Σημαντική επισήμανση μεθοδολογίας: Δεν υπάρχει επίσημη βάση δεδομένων κόστους ανακαίνισης κατοικιών στην Ελλάδα. Η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) δημοσιεύει δείκτες τιμών κατασκευής νέων κτιρίων, όχι ανακαινίσεων. Τα εύρη τιμών που παρουσιάζονται παρακάτω βασίζονται σε δεδομένα της αγοράς και στην εμπειρία μας από ολοκληρωμένα έργα. Χρησιμοποιούνται ως ενδεικτικά πλαίσια, όχι ως εγγυημένες τιμές.

Γιατί το "κόστος ανά τ.μ." είναι ατελής μέτρηση

Η τιμολόγηση ανά τ.μ. στην ανακαίνιση έχει θεμελιώδεις αδυναμίες:

Πρώτον, οι εγκαταστάσεις (ηλεκτρολογική, υδραυλική, θέρμανση, κλιματισμός) δεν κοστολογούνται γραμμικά σε σχέση με τα τ.μ. Ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. και ένα 90 τ.μ. με την ίδια κάτοψη μπορεί να έχουν πανομοιότυπο κόστος εγκαταστάσεων, γιατί η πολυπλοκότητα του δικτύου είναι το ίδιο.

Δεύτερον, η παλαιότητα του κτιρίου επηρεάζει δραματικά το κόστος, ανεξάρτητα από τα τ.μ. Ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. κατασκευής του 1965 απαιτεί εντελώς διαφορετικό επίπεδο τεχνικής παρέμβασης από ένα 70 τ.μ. κατασκευής του 1995.

Τρίτον, ο σκοπός της ανακαίνισης (ιδιοκατοίκηση, ενοικίαση, βραχυχρόνια μίσθωση, μεταπώληση) καθορίζει επίπεδο υλικών και εργασιών που καμία γενική "τιμή ανά τ.μ." δεν μπορεί να αποτυπώσει.

Τα τρία επίπεδα ανακαίνισης και τα αντίστοιχα εύρη κόστους

Η αγορά διαμορφώνει τρία διακριτά επίπεδα παρέμβασης:

Επίπεδο 1: Επιφανειακή ανακαίνιση (cosmetic renovation)

Περιλαμβάνει: χρωματισμοί εσωτερικοί, αντικατάσταση δαπέδων (χωρίς αποξήλωση υφιστάμενου), αντικατάσταση εσωτερικών πορτών, ανανέωση κουζίνας (επένδυση πρόσοψης ντουλαπιών, πάγκος), βασικές επεμβάσεις στο μπάνιο χωρίς αντικατάσταση υδραυλικών.

Ενδεικτικό εύρος αγοράς: 150, 350 €/τ.μ.

Δεν αντικαθίστανται εγκαταστάσεις. Δεν επιλύονται δομικά προβλήματα. Κατάλληλο μόνο εφόσον οι εγκαταστάσεις του ακινήτου είναι σε λειτουργική κατάσταση. Σε ακίνητα άνω των 30 ετών, η επιφανειακή ανακαίνιση χωρίς έλεγχο εγκαταστάσεων αποτελεί τεχνικό κίνδυνο.

Επίπεδο 2: Πλήρης ανακαίνιση (full renovation)

Περιλαμβάνει: αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης, ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας από την αρχή, αντικατάσταση δαπέδων (με αποξήλωση), νέα κουφώματα εσωτερικά, εσωτερικοί χρωματισμοί. Δεν περιλαμβάνει κατεδαφίσεις διαχωριστικών ή αλλαγή κάτοψης.

Ενδεικτικό εύρος αγοράς: 500, 850 €/τ.μ.

Αυτό είναι το επίπεδο που συνιστάται για κατοικίες ηλικίας άνω των 25 ετών όταν στόχος είναι η μακροχρόνια λειτουργία, όχι η αισθητική ανανέωση.

Επίπεδο 3: Ολική ανακαίνιση με αναδιαρρύθμιση (full gut renovation)

Περιλαμβάνει όλα τα παραπάνω, πλέον: κατεδάφιση και ανακατανομή χώρων, νέα θερμομόνωση, αντικατάσταση κουφωμάτων εξωτερικών, ενδεχομένως επεμβάσεις σε φέροντα στοιχεία (με στατική μελέτη). Απαιτεί σχεδόν πάντα τεχνική άδεια.

Ενδεικτικό εύρος αγοράς: 800, 1.200+ €/τ.μ.

Το ανώτερο όριο δεν έχει πρακτικό ανώτατο φράγμα. Οι επιλογές υλικών (δάπεδα, είδη υγιεινής, κουζίνα, κουφώματα) μπορούν να ανεβάσουν το κόστος σε πολλαπλάσιο του παραπάνω εύρους.

Παράγοντες που καθορίζουν πού μέσα στο εύρος θα πέσετε

Παλαιότητα κτιρίου

Κτίρια προ του 1990 φέρουν συστηματικά προβλήματα που αυξάνουν το κόστος: αμίαντος σε παλιές μονώσεις σωληνώσεων (απαιτεί ειδική αφαίρεση), ηλεκτρολογικά δίκτυα χωρίς γείωση, πολύ χαμηλής απόδοσης θερμικό κέλυφος, αλουμίνια πρώτης γενιάς. Ο προσδιορισμός αυτών των θεμάτων απαιτεί τεχνικό έλεγχο πριν οποιαδήποτε εκτίμηση κόστους.

Τεχνική κατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης

Σύμφωνα με τα δεδομένα του Ελληνικού Ινστιτούτου Ηλεκτρολόγων Μηχανικών και Μηχανικών Υπολογιστών (ΗΕΕΕ), ένα σημαντικό μέρος του ελληνικού κατοικιακού κτιριακού αποθέματος φέρει ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις που δεν πληρούν τις απαιτήσεις του ισχύοντος Κανονισμού Εσωτερικών Ηλεκτρικών Εγκαταστάσεων (ΚΕΗΕ). Η ολική αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης σε διαμέρισμα 80, 100 τ.μ. κυμαίνεται ανάλογα με τη διαρρύθμιση, τον αριθμό κυκλωμάτων και τις ανάγκες (θέρμανση, κλιματισμός, δίκτυο), αλλά αντιστοιχεί συχνά σε σημαντικό τμήμα του συνολικού κόστους.

Χρήση μετά την ανακαίνιση

Ανακαίνιση για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb): υψηλότερες απαιτήσεις ανθεκτικότητας υλικών και ηλεκτρολογικής υποδομής (τηλεκλειδαριές, smart systems, πολλαπλές τηλεοράσεις, κλιματιστικά ανά δωμάτιο).

Ανακαίνιση για μεταπώληση: η επιλογή υλικών καθορίζεται από στόχο αποδόσεως επένδυσης (ROI). Υπερβολική επένδυση σε υλικά σε ακίνητα χαμηλής αξίας αγοράς δεν αποδίδεται.

Ανακαίνιση για ιδιοκατοίκηση: το κόστος ανεβαίνει διότι οι ποιοτικές επιλογές αντικατοπτρίζουν προσωπικές προτιμήσεις και όχι αντικειμενικές παραμέτρους αγοράς.

Αθήνα και Θεσσαλονίκη: υπάρχει πραγματική διαφορά κόστους;

Η διαφορά κόστους μεταξύ Αθήνας και Θεσσαλονίκης για ανακαινίσεις δεν τεκμηριώνεται από επίσημη πηγή στην Ελλάδα. Δεν υπάρχει εθνικό μητρώο κόστους ανακαίνισης διαρθρωμένο ανά πόλη. Αυτό που παρατηρείται εμπειρικά στην αγορά είναι το εξής:

Οι αμοιβές εργασίας στη Θεσσαλονίκη τείνουν να είναι ελαφρώς χαμηλότερες σε σύγκριση με την Αθήνα, ιδίως στις εξειδικευμένες ειδικότητες. Αυτό μπορεί να αντιστοιχεί σε ένα κόστος κατεβασμένο κατά 5, 15% για εργατικά, χωρίς αυτό να επηρεάζει το κόστος υλικών, το οποίο διαμορφώνεται από τον ίδιο εφοδιαστικό κλάδο σε πανελλαδικό επίπεδο. Οι τιμές βασικών οικοδομικών υλικών δεν εμφανίζουν σημαντική περιφερειακή διαφοροποίηση εντός Ελλάδας.

Το τι δεν σας λένε τα "πακέτα ανά τ.μ."

Ο πλέον ανακριβής τρόπος προσέγγισης κόστους ανακαίνισης είναι το λεγόμενο "πακέτο". Αυτό που συνήθως αποκρύπτεται:

Τα πακέτα στηρίζονται σε βασικές ποιότητες υλικών (τυπικά πλακίδια, μελαμίνη, τυπικά είδη υγιεινής). Κάθε απόκλιση χρεώνεται επιπλέον.

Εργασίες αποξήλωσης και απόρριψης μπαζών συχνά δεν περιλαμβάνονται, ή περιλαμβάνονται με όρια κυβικών μέτρων που εύκολα υπερβαίνονται σε παλιά ακίνητα.

Έκτακτα ευρήματα (υγρασία, κρυμμένες σωληνώσεις σε θέσεις που δυσκολεύουν την παρέμβαση, δομικές φθορές, αμίαντος) είναι εκτός πακέτου.

Η αμοιβή μηχανικού, εφόσον χρειαστεί, δεν περιλαμβάνεται στις "τιμές κατασκευής".

Ο δείκτης ΕΛΣΤΑΤ και τι σημαίνει για τον ιδιοκτήτη

Η Ελληνική Στατιστική Αρχή δημοσιεύει τριμηνιαία τον Γενικό Δείκτη Τιμών Κόστους Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών. Ο δείκτης αφορά νέα κτίρια, όχι ανακαινίσεις, και χρησιμοποιείται εδώ ως ενδεικτική αναφορά για τάσεις στο κόστος υλικών και εργασίας.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα δεδομένα της ΕΛΣΤΑΤ:

Το Δ' τρίμηνο 2025 ο γενικός δείκτης τιμών έργων κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών παρουσίασε ετήσια αύξηση 2,1%, με τον μέσο δείκτη του δωδεκαμήνου 2025 να αυξάνεται κατά 2,7% σε σχέση με το 2024 (ΕΛΣΤΑΤ, Ιανουάριος 2026, δελτίο τύπου Γενικού Δείκτη Τιμών Κατηγοριών Έργων Κατασκευής Νέων Κτιρίων).

Τον Νοέμβριο 2025 ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών κατέγραψε ετήσια αύξηση 1,9% (ΕΛΣΤΑΤ, Δελτίο Τύπου, Δεκέμβριος 2025, έτος βάσης 2021=100,0).

Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 ο γενικός δείκτης κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών ανήλθε κατά 2,8% σε ετήσια βάση, με τον δείκτη τιμών υλικών και τον δείκτη αμοιβής εργασίας να αυξάνονται αμφότεροι κατά 1,1% και 1,0% αντίστοιχα σε τριμηνιαία βάση (ΕΛΣΤΑΤ/in.gr, Απρίλιος 2026).

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη: οι τιμές υλικών και εργασίας αυξάνονται με ρυθμό περίπου 2, 3% ετησίως. Ο ρυθμός επιβράδυνε σε σχέση με τα έτη 2022, 2023, αλλά παραμένει θετικός. Ένα σχέδιο ανακαίνισης που αναβάλλεται θα κοστίζει σχεδόν βέβαια περισσότερο στο μέλλον.

Κόστος βασικών εργασιών: ενδεικτικά εύρη αγοράς

Παρακάτω παρουσιάζονται ενδεικτικά εύρη αγοράς για επιμέρους εργασίες, βασισμένα στα δεδομένα της ελληνικής αγοράς ανακαινίσεων. Πρόκειται για εκτιμήσεις, όχι εγγυημένες τιμές. Το τελικό κόστος κάθε εργασίας εξαρτάται από τις ιδιαιτερότητες του ακινήτου.

Ελαιοχρωματισμοί (με προεργασία, αστάρωμα, δύο χέρια): 6, 8 €/τ.μ. επιφάνειας

Τοποθέτηση πλακιδίων δαπέδου (εργατικά): 10, 15 €/τ.μ.

Ολική ανακαίνιση λουτρού (υλικά + εργατικά, τυπικό μπάνιο 4, 6 τ.μ.): 3.500, 7.000 € ανάλογα με ποιότητα υλικών

Ολική αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης (80, 100 τ.μ.): 3.000, 6.000 € ανάλογα με διαρρύθμιση και απαιτήσεις κυκλωμάτων

Αντικατάσταση εσωτερικής υδραυλικής (80, 100 τ.μ.): 2.500, 5.000 € ανάλογα με αριθμό κόμβων

Αυτά τα νούμερα δεν αθροίζονται απλά. Υπάρχουν αλληλεπιδράσεις, διαδοχή εργασιών που επηρεάζει το κόστος, και έκτακτα ευρήματα που μεταβάλλουν σχεδόν πάντα κάτι από τα παραπάνω.

Τι χρειάζεστε πριν μιλήσετε για κόστος

Κάθε ρεαλιστική εκτίμηση κόστους ανακαίνισης ξεκινά από τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Χωρίς αυτόν, οποιοδήποτε νούμερο είτε υποεκτιμά είτε υπερεκτιμά. Οι τεχνικές πληροφορίες που αλλάζουν δραματικά μια εκτίμηση κόστους είναι: κατάσταση φέροντος οργανισμού, κατάσταση υδραυλικών και αποχετευτικού δικτύου, κατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, ύπαρξη υγρασίας, και κατάσταση θερμικού κελύφους.

Στη BAUS RE:FORM κάθε εκτίμηση ξεκινά από αυτόν τον έλεγχο. Γιατί δεν μπορείς να τιμολογήσεις αυτό που δεν έχεις μετρήσει.

Πηγές:
ΕΛΣΤΑΤ (2025). Δελτίο Τύπου: Γενικός Δείκτης Τιμών Κατηγοριών Έργων Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών, Δ' τρίμηνο 2025. Ιανουάριος 2026. statistics.gr
ΕΛΣΤΑΤ (2025). Δελτίο Τύπου: Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, Νοέμβριος 2025. Δεκέμβριος 2025. statistics.gr
ΕΛΣΤΑΤ (2026). Γενικός Δείκτης Τιμών Κόστους Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών, Α' τρίμηνο 2026. Απρίλιος 2026. statistics.gr
Εύρη τιμών αγοράς: εκτιμήσεις βάσει δεδομένων ελληνικής αγοράς ανακαινίσεων (2024, 2025). Δεν αποτελούν επίσημα στατιστικά στοιχεία.