Τι περιλαμβάνει πραγματικά μια "ολοκληρωμένη" ανακαίνιση στον προϋπολογισμό

"Ολοκληρωμένη": μια λέξη που σημαίνει διαφορετικά πράγματα

Ο όρος "ολοκληρωμένη ανακαίνιση" χρησιμοποιείται ευρέως στην αγορά, αλλά χωρίς ενιαίο περιεχόμενο. Για κάποιους σημαίνει αντικατάσταση όλων των επιφανειών. Για άλλους σημαίνει αντικατάσταση και εγκαταστάσεων. Για ελάχιστους σημαίνει αυτό που πράγματι είναι: την τεχνική αποκατάσταση του ακινήτου σε σύνολο, συμπεριλαμβανομένων των υποδομών, του κελύφους, των εγκαταστάσεων και των επιφανειών, με αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, τεχνική επίβλεψη και διαχείριση έργου.

Αυτή η ασάφεια δεν είναι ακίνδυνη. Δύο προσφορές που και οι δύο τιτλοφορούνται "ολοκληρωμένη ανακαίνιση" μπορεί να απέχουν κατά 40% στο ολικό κόστος, όχι επειδή η μία είναι ακριβότερη, αλλά επειδή περιλαμβάνει διαφορετικό πεδίο εργασιών. Ο ιδιοκτήτης που επιλέγει βάσει τελικής τιμής χωρίς να ελέγξει τι περιλαμβάνεται σχεδόν πάντα εκπλήσσεται στο δρόμο.

Σε αυτό το άρθρο αναλύονται οι κατηγορίες κόστους που συνθέτουν έναν πλήρη, τεχνικά τεκμηριωμένο προϋπολογισμό ανακαίνισης κατοικίας.

Οι εφτά κατηγορίες κόστους ενός πλήρους προϋπολογισμού

1. Κατεδαφίσεις και αποξηλώσεις

Η πρώτη κατηγορία εργασιών, και συχνά η πιο υποτιμημένη. Περιλαμβάνει: καθαίρεση υφιστάμενων επενδύσεων δαπέδου, αφαίρεση πλακιδίων μπάνιου και κουζίνας, αποξήλωση παλιών κουφωμάτων, καθαίρεση διαχωριστικών (εφόσον δεν είναι φέροντες), αφαίρεση παλιών συσκευών, σωληνώσεων και ηλεκτρολογικών στοιχείων. Κάθε αποξήλωση παράγει μπάζα. Η μεταφορά και νόμιμη διάθεσή τους είναι κόστος που πρέπει να αποτυπώνεται ρητά στον προϋπολογισμό (ενοικίαση κάδων, φορτηγό, τέλη απόρριψης).

Ειδική περίπτωση: σε κτίρια κατασκευής προ του 1990 είναι πιθανή η παρουσία αμιάντου σε θερμομονωτικά υλικά γύρω από σωληνώσεις ή σε παλιά πλακίδια βινυλίου. Η αφαίρεση αμιάντου υπόκειται σε ειδική νομοθεσία (ΠΔ 212/2006, ΚΥΑ 54280/2007) και απαιτεί εξειδικευμένη εταιρεία, ειδικό εξοπλισμό και νόμιμη διάθεση σε εγκεκριμένες εγκαταστάσεις. Το κόστος αυτό δεν εκτιμάται εκ των προτέρων εάν δεν έχει προηγηθεί έλεγχος.

2. Δομικές εργασίες και οικοδομικά

Περιλαμβάνουν: κτιστές εργασίες για νέες διαρρυθμίσεις ή σύγκλειση παλιών ανοιγμάτων, αναστηλώσεις, τοποθέτηση νέων διαχωριστικών (τούβλο, γυψοσανίδα), δομικές ενισχύσεις εάν απαιτούνται, αντιμετώπιση υγρασίας, σοβατίσματα, αεροστεγανοποίηση. Οι εργασίες αυτές απαιτούν τεχνική αξιολόγηση της κατάστασης του φέροντος οργανισμού πριν εκτελεστούν. Παρεμβάσεις σε φέροντα στοιχεία (κολόνες, δοκάρια, τοίχοι αντισεισμικής λειτουργίας) απαιτούν στατική μελέτη και αδειοδότηση.

3. Ηλεκτρολογική εγκατάσταση

Η ηλεκτρολογική εγκατάσταση σε κατοικία διέπεται από τον Κανονισμό Εσωτερικών Ηλεκτρικών Εγκαταστάσεων (ΚΕΗΕ), όπως ορίζεται στη σχετική νομοθεσία. Κάθε νέα ή ανανεωμένη εγκατάσταση απαιτεί Υπεύθυνη Δήλωση εγκαταστάτη (ΥΔΕ) ηλεκτρολόγου, η οποία αποδεικνύει τη συμμόρφωση με τον Κανονισμό.

Η πλήρης ανακαίνιση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης περιλαμβάνει: νέο πίνακα διανομής με ασφαλιστές, ρελέ διαρροής και γειώσεις, νέες γραμμές τροφοδοσίας για κλιματιστικά, πλυντήρια, ψυγείο, κεραμική εστία, νέες θέσεις ρευματοδοτών, νέες θέσεις φωτισμού (με εντοιχισμένες κληματίδες ή ψευδοροφή), δίκτυο δεδομένων και τηλεφωνία εφόσον ζητείται. Σε ανακαίνιση χωρίς αντικατάσταση καλωδίων, η παλιά εγκατάσταση παραμένει χωρίς ΥΔΕ, πράγμα που αποτελεί τεχνικό κίνδυνο και πρόβλημα σε μελλοντική μεταβίβαση ή ασφάλιση.

4. Υδραυλική εγκατάσταση και θέρμανση

Περιλαμβάνει: αντικατάσταση εσωτερικού δικτύου ύδρευσης (παροχές ζεστού, κρύου), αντικατάσταση εσωτερικού αποχετευτικού δικτύου, νέα εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης ή αναβάθμιση (λέβητας, εγκατάσταση underfloor heating εάν επιλεγεί), εγκατάσταση θερμοσυσσωρευτή ή ηλιακού, σύνδεση νέων σημείων υδροληψίας (νιπτήρες, λεκάνες, ντους).

Η υδραυλική εγκατάσταση σε κτίρια κατασκευής προ του 1985 χρησιμοποιούσε κυρίως γαλβανισμένες σωληνώσεις χάλυβα, οι οποίες εμφανίζουν διάβρωση και στένωση μετά από 30, 40 χρόνια. Η διατήρηση τμημάτων τέτοιων δικτύων σε ολική ανακαίνιση είναι τεχνική επιλογή με ρητό κίνδυνο: εάν χαλάσει σωλήνας μετά την ολοκλήρωση, ο χώρος χρειάζεται εκ νέου ανοίγματα. Η απόφαση πρέπει να τεκμηριώνεται.

5. Επενδύσεις, δάπεδα και χρωματισμοί

Αυτή είναι η κατηγορία που "φαίνεται" και η οποία αποτελεί τον βασικό οδηγό αισθητικής αποτίμησης. Περιλαμβάνει: τοποθέτηση νέων δαπέδων (πλακίδια, ξύλο, βινύλιο, εποξειδική ρητίνη), επένδυση τοίχων μπάνιου και κουζίνας, εσωτερικοί χρωματισμοί (με προεργασίες: σπατουλάρισμα, αστάρωμα, δύο χέρια χρώματος), τεχνητές ψευδοροφές, εσωτερικές πόρτες και κάσες.

Κρίσιμη παράμετρος: το κόστος της κατηγορίας αυτής εξαρτάται άμεσα από την ποιότητα υλικών, η οποία κυμαίνεται σε ακραία εύρη. Πλακίδια δαπέδου κυμαίνονται από 15 €/τ.μ. έως 200+ €/τ.μ. Ξύλο δαπέδου από 20 €/τ.μ. έως 150+ €/τ.μ. Κουζίνα από 3.000 € έως 30.000+ €. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα υλικά πρέπει να προσδιορίζονται ποιοτικά (κατηγορία, είδος, εύρος τιμής) σε κάθε προσφορά.

6. Εξωτερικά κουφώματα

Τα εξωτερικά κουφώματα (παράθυρα, εξωτερικές πόρτες, συρόμενα μπαλκόνια) είναι κατηγορία που είτε αγνοείται εντελώς στις "ολοκληρωμένες" ανακαινίσεις είτε προστίθεται ως πρόσθετη επιλογή. Αποτελούν όμως από τις πιο σημαντικές παραμέτρους της ενεργειακής απόδοσης και της ηχομόνωσης.

Η επιλογή κουφωμάτων καθορίζεται από: θερμοπερατότητα (Uw, εκφρασμένη σε W/m²K), ηχομόνωση (Rw, εκφρασμένη σε dB), αλουμίνιο ή PVC, μονοί ή διπλοί τζαμαρίες (single vs. double/triple glazing). Οι τιμές κυμαίνονται από 150 €/τ.μ. ανοίγματος για τυπικά αλουμίνια διπλού υαλοστασίου έως 600+ €/τ.μ. για συστήματα υψηλών ενεργειακών προδιαγραφών. Η εγκατάσταση χρεώνεται επιπλέον.

7. Αμοιβές, άδειες και ΦΠΑ

Αυτή είναι η κατηγορία που λείπει πιο συχνά από τις "τιμές ανά τ.μ." που κυκλοφορούν στην αγορά.

Αμοιβή μηχανικού / αρχιτέκτονα: Εφόσον η ανακαίνιση περιλαμβάνει μελέτη, σχεδιασμό, εκπόνηση τεχνικών αναλύσεων ή αδειοδότηση, η αμοιβή του μηχανικού συνιστά αναπόσπαστο μέρος του κόστους. Δεν τεκμηριώνεται εδώ ενιαίο εύρος, καθώς εξαρτάται από το εύρος της παροχής (σχεδιασμός, επίβλεψη, διαχείριση έργου) και είναι αντικείμενο συμφωνίας.

Project management: Σε ανακαινίσεις μεσαίου και μεγάλου μεγέθους, ο συντονισμός ειδικοτήτων, η παρακολούθηση χρονοδιαγράμματος, ο ποιοτικός έλεγχος εκτέλεσης και η διαχείριση εξαιρέσεων αποτελούν εργασία που ασκείται εν τελεί από κάποιον. Εάν δεν αναλαμβάνεται από τον μηχανικό ή εταιρεία, την αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης, σε χρόνο, stress και κόστος λαθών.

Άδεια μικρής κλίμακας: Σύμφωνα με τον νόμο 4495/2017 (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) και τον νόμο 4178/2013, εργασίες που τροποποιούν εσωτερική διαρρύθμιση ή περιλαμβάνουν χρήση σκαλωσιών απαιτούν Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ). Η αδειοδότηση αυτή γίνεται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας (e-Άδεια) και απαιτεί υπόγραφή από διπλωματούχο μηχανικό. Το κόστος συνίσταται στην αμοιβή μηχανικού για τη σύνταξη του φακέλου και τα κρατικά τέλη.

ΦΠΑ: Στις κατασκευαστικές εργασίες ανακαίνισης εφαρμόζεται ΦΠΑ 24% εκτός αν πληρούνται οι προϋποθέσεις του μειωμένου συντελεστή 13% (κατ' άρθρο 34 παρ. 4 ν. 2859/2000, για ανακαίνιση κύριας κατοικίας υπό προϋποθέσεις). Η διαφορά αυτή είναι σημαντική: σε έργο εκτιμώμενου κόστους 30.000 € χωρίς ΦΠΑ, η διαφορά μεταξύ 13% και 24% είναι 3.300 €. Κάθε προσφορά πρέπει να αναφέρει ρητά εάν το αναγραφόμενο ποσό είναι πλέον ή πλέον ΦΠΑ.

Αποθεματικό: Η διεθνής πρακτική (και η εμπειρία από ανακαινίσεις παλαιών κτιρίων) συνιστά κράτηση 15% έως 20% του προϋπολογισμού ως αποθεματικό για έκτακτα ευρήματα. Αυτό δεν είναι "κρυφό κόστος". Είναι αναμενόμενη παράμετρος που πρέπει να αποτυπώνεται ρητά.

Τι δεν περιλαμβάνεται συνήθως, ακόμα και σε "ολοκληρωμένες" προσφορές

Σχεδόν καμία εμπορική προσφορά "ολοκληρωμένης ανακαίνισης" δεν περιλαμβάνει αυτόματα:

Αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων (εκτός αν ζητηθεί ρητά). Εγκατάσταση κλιματιστικών (εργατικά και υλικά, πέρα από ηλεκτρολογική υποδομή). Εξοπλισμό κουζίνας (σκευοθήκες, εστία, φούρνος, απορροφητήρας, ψυγείο). Επίπλωση μπάνιου (ντουλάπα, καθρέπτης, αξεσουάρ πέρα από βασικά είδη υγιεινής). Ψευδοροφές πλήρως εξοπλισμένες με φωτιστικά (η ψευδοροφή ορισμένες φορές ναι, τα φωτιστικά και η καλωδίωσή τους συχνά όχι). Έπιπλα χτιστά ή ξυλουργικές εργασίες εάν δεν αναφερθεί ρητά. Τακτοποίηση τυχόν αδήλωτων κατασκευών.

Πώς διαβάζεται σωστά μια προσφορά

Ο μόνος τρόπος να αξιολογηθεί μια προσφορά ανακαίνισης είναι να απαντηθούν με ακρίβεια τα εξής: Ποιες εργασίες περιλαμβάνονται ανά κατηγορία; Ποια ποιοτικά χαρακτηριστικά έχουν τα υλικά; Ποιο είναι το αντίστοιχο κόστος υλικών και εργατικών ανά εργασία; Τι εξαιρείται ρητά; Το ποσό είναι εντός ή πλέον ΦΠΑ; Τι γίνεται σε περίπτωση έκτακτων ευρημάτων και με ποιο τρόπο χρεώνονται;

Εάν αυτές οι ερωτήσεις δεν έχουν τεκμηριωμένη απάντηση στο έγγραφο της προσφοράς, η σύγκριση τελικών αριθμών δεν έχει νόημα.

Πηγές νομοθεσίας:
Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α' 167/03.11.2017): "Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις" (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός). Άρθρα περί αδειοδότησης εργασιών μικρής κλίμακας.
Ν. 4178/2013 (ΦΕΚ Α' 174/08.08.2013): "Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης", άρθρο 48.
ΠΔ 212/2006 (ΦΕΚ Α' 212): Μέτρα για την προστασία κατά αμιάντου. ΚΥΑ 54280/2007: Διαχείριση αποβλήτων αμιάντου.
Ν. 2859/2000 (ΦΕΚ Α' 248): Κύρωση Κώδικα ΦΠΑ, άρθρο 34.